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一线城市房价首次停涨 限购令作用初显

[日期:2011-08-22] 来源:人民网  作者:未知 [字体: ]

  为遏制房价快速上涨,我国去年底推出限购令至今已半年有余,作用也日渐显现,最新统计表明,中国一线城市的房价首次出现停涨局面,而二三线城市则有被推高之势。为此,第二批限购令在公众期待下出台在即,网民高度关注。

  第一批限购城市停涨 房价涨幅低于非限购城市

  从2010年底开始,住房和城乡建设部(下文简称住建部)公布了第一批限购城市名单,目前出台限购令的城市共为41 个,包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等6个热点城市。

  8月18日,国家统计局公布了7月份全国70大中城市住宅销售价格变动情况,与6月份相比,70大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比停涨城市达到31个,其中出现下降的城市为14个,持平的为17个;而停涨的城市增加了5个,涨幅缩小的城市有15个。北京、上海、广州、深圳四大一线城市出现三年来首次集体停涨,房价调控成效终于显现。

  中国营销学会副理事长洪仕斌在接受记者采访时说,严格的调控政策出台后,进一步刺激了老百姓购房的徘徊观望情绪,由于政府进一步调控房价的呼声一直不断,使房产市场“雪上加霜”;不少房地产开发商现在面临运营资金链断裂压力和成交量惨淡的现实,降低房价,刺激销售,以加快资金回笼已经被某些房企提上决策日程,在企业内部的高层会议上被沙盘推演过了,“金九银十”的到来为开发商规模降价促销提供了契机。

  据北京中原地产统计,从今年3月至今,全国70大中城市新建商品住宅房价月均环比上涨分别为0.29%、0.3%、0.16%、0.1%、0.09%,从这组数据的变化中不难看出,房价涨幅呈现缩小趋势,7月份已经接近降价临界点。

  曾经领涨北京的通州房价已经进入了实质性下降通道,2010年叫价三万的房子,现在只需一万五,直接打了对折。昌平、房山、顺义等郊县的新开楼盘,价格都出现了大幅下调。

  北京房地产业协会近日公布的数据显示,北京上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米,比2010年全年均价14874元/平方米下降6.1%;其中新建普通商品住房均价18297元/平方米,与2010年相比持平;98.1%的在售项目价格下降或持平。与此同时,深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。其他限购城市,房价上涨过快的势头得到了遏制。有关数据显示,5月份,全国70个大中城市中,京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%,低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。

  北京中原地产报告认为,根据全国房地产新建商品住宅指数,所有限购城市同比上涨平均值为4.04%,非限购城市平均上涨4.89%,限购城市房价涨幅低于非限购城市,限购城市的成交量明显萎缩,投机投资需求被挤压出市场。

  “以限贷、限购令为主的房产调控政策,对房价抑制作用已经显露出来。” 洪仕斌说。

  二三线房价有上涨过快之势 第二批限购令名单呼之欲出

  随着一线城市房价的停止上涨,但是一些二三线城市的房价上涨的势头并没有得到遏制,甚至某些地方出现上涨过快局面。

  国家统计局6月份公布的数据显示,6月份新建商品住宅同比涨幅超过5%的城市多达29个,全为二三线城市,乌鲁木齐同比涨幅达到9.3%,秦皇岛涨幅达8.6%,洛阳涨幅达8.2%,领跑全国。

  从统计数据来看,三类地方房价上涨幅度较快:一是限购的大城市周边地区,如北京附近的廊坊、秦皇岛,上海附近的昆山、嘉兴,广州深圳附近的东莞、珠海、惠州;二是未限购的城市;三是限购政策执行不力的城市。沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐、遵义等二三线城市上涨幅度均超过了5%。

  二三线城市房价过快上涨,给当地房产市场造成较大冲击,给老百姓购房造成较大困扰,加速了住建部给限购令扩容政策的决心。最近,住建部公布了限购令扩容城市的“遴选标准”:6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高,挂名靠前的;1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例比较高的;存在房价上涨过快,调控政策执行不严等突出问题,社会反应强烈的。

  根据住建部标准,北京附近的廊坊、秦皇岛,上海附近的昆山、嘉兴,广州深圳附近的东莞、珠海、惠州,有可能成为第二批限购城市。在6月价格上涨明显过快的乌鲁木齐、洛阳、丹东、岳阳、常德有可能进入第二批限购城市名单。江苏南京苏鼎房产研究所所长宋坚认为,镇江、扬州、常州也有可能入选第二批限购城市名单。

  一般认为,进入第二批限购令城市名单的约为30个。但北京中原地产认为,限购城市或可能新增超过100个。

  开发商或转战三四线城市 调控房价需多管齐下

  第一批城市限购后,房产开发商把战场转向限购城市的周边卫星城,以及其他二三线城市,促进了这些城市房价的大幅上涨。

  虽然在限购城市销售业绩受到较大影响的情况下,万科、恒大、保利等大型房企今年第二季度还是继续保持了强劲增长势头,增幅在30%左右,业绩增长的主要贡献来源于二三线城市。2011年上半年,房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米,同比分别提高48%和25%,限购令并没有对他们造成多大伤害。

  洪仕斌认为,二三线城市能够实现“薄利多销,快速周转”,为开发商度过在限购城市寒冬提供了充足的“粮草衣被”。但是,如果二三线城市限购被扩容,开发商将何去何从?

  洪仕斌说,从第一批限购城市名单出台开发商转战限购城市的卫星城和二三线城市的轨迹,不难看出,第二批限购城市出台后,开发商重心将向三四线城市转移。

  产经观察家彭雄江也认为,第二批限购,开发商不会手忙脚乱,六神无主的,他们会迅速把战场转移到其他没有被限购的城市,甚至三四线城市去针对政府调控,开发商已经做好“打游击战”的长期准备。

  原华远地产集团董事长任志强则认为限贷和限购令并作用不大,要“第二次限购,说明调控是失败的”。他希望调控房价应该多管齐下,而不是偏执于限购令。政府应该降低土地价格,把企业造房成本降下来,应该减少税收,把老百姓购买力提上去。

  限购令或成调控常态 扩容或在全国推广

  第一次限购令出台后,使得一线城市徘徊观望气息浓厚。但业内巨头并没有坐以待毙,而是迅速地把主要市场转移到被限购城市的周边卫星城和二三级城市,并且取得了较为可观的销售业绩,也导致部分二三线城市房价继续疯涨。

  现在第二批限购令城市名单出台在即,势必造成开发商在所限购的二三线城市销售萎缩,形成较大的经营压力。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,新一轮限购令对当地中小开发商打击沉重,对布局二三线城市的大开发商销售带来影响。造成“这些城市至少有一半的销售量被抑制。”

  大面积限购,给各地住房销售增添了压力。地产专家韩世同认为,一旦限购政策铺开到二三线城市,就会导致当地房地产市场成交萎靡,品牌开发商只有顺应形势,借鉴一线城市限购后的市场经验,更加积极地调整策略,越过观望环节,直接进入降价促销阶段,才能实现政府调控、开发商销售、老百姓购买的多赢局面。

  洪仕斌认为,开发商转移战场的必然结果就是导致当地房价的过快增长。但现在政府调控已在全国装上“千里眼”,实施的是“精确制导”打击,哪个城市房价涨幅高,限购令就会出现在哪里,所以,限购令以后或将成为常态,限购令扩容有可能在全国范围内推广,直到开发商接受行业合理利润,把房价稳定在大部分老百姓有能力购买力的范围内,而不是让住房成为一种“消费奢侈品”。


编辑:寇娇洁

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