“一分钟，我们只能给你一分钟的时间。”“我总得要想一想，看一看吧?”
“不好意思，我们的时间有限，请下一位!”
如果你以为这段对话发生在某商家的打折促销活动现场，那么你就错了。这些挤破脑袋想要争取一个购买机会的人不是在抢购大白菜，这是2009年12月末，西安某楼盘开盘选房现场的真实一幕，他们抢购的其实是每套售价高达五六十万元的房子。
2008年年末还在楼市惨淡中 “熬冬”的房地产开发商们，在2009年的3月就回过“阳”来了。随后连续9个月西安房地产市场的量价齐升，不仅让业界专家大出所料，就连一手经营市场的地产商们也始料未及。到12月的时候，西安楼市均价已经上升到5500元左右，甚至出现了一天涨1000元的楼盘，而更让急于买房的人焦虑的是，大多数楼盘出现了“捂盘”现象。
楼市过冷，不正常，楼市过热，更不正常。
一问价格：现在西安的楼市不理性
记者：价格是楼市最受人关注的话题，关于楼市将要上涨或者下跌的讨论也从未停止，尽管讨论的时候各说各有理，但是楼市的价格却从未下跌过，不仅陕西各地楼市火热，西安楼市的平均价格更是历史性地突破了5000元，出乎许多人的预料，您对这个问题怎么看?
王圣学：我曾经说过，西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是根据综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。很多人说相对北京、上海、深圳，甚至成都，西安的楼市价格不算高，我觉得这个说法站不住脚，因为你不能光考虑价格而不考虑大家的收入水平，西安现在一个普通的工薪阶层月收入只有2000元左右，他能承受得了5000元每平方米的房价吗?
根据我的统计，现在西安市区一般的楼盘都到5000元左右了，大一点的盘子甚至卖到八九千。虽然说价格是市场供求决定的，但我要说西安楼市现有的价格不理性，而老百姓则是抱着追涨杀跌的心态去买房的，价越低，越观望，价越高越想买，唯恐赶不上趟，这也助长了楼市的畸形发展。2009年西安房子的销售量达到11万套，110万平方米，几乎是2008年的一倍，恰恰说明了这个问题。
二问原因：过度救市变成矫枉过正
记者：2009年初，您曾说过这样一个观点，2009年将是房地产最为困难的一年，一年过去了，西安乃至全国的楼市似乎并没有出现您所说的困难局面，反而出现了超过2007年的暴涨局面，您怎么解释这个问题?
王圣学：这是我去年初接受媒体采访时提出的一个观点，可是后来的情况是楼市并没有出现“困难”局面，反而出现了异常火爆的局面，所以后来也不断有媒体问我，你是不是认为当时的预见错了。那么我今天要说，我的预见没有错，2008年末正逢全球金融危机，楼市艰难很正常，而且理应有一个过程。2009年的楼市没有继续惨淡下去，主要的原因是因为政府的救市，中央政府特别是各个地方政府出台的一系列救市政策催热了楼市。按照正常的规律，当楼市回归一定的理性之后，应该在2009年的第四季度出现复苏迹象，但是因为政府的强力救市，减免税费，买房补贴，使整个楼市逆势而上，让这个复苏大大提前，甚至不仅仅是复苏，而且被抬得很热。这个结果和经济规律是不一致的，也出乎所有业内人士和专家的预料。
我之前也一再说过，不是不能救市，而在于怎么救，因为房地产是一个产业链很长的产业，可以说触一发而动全身，不救很可能对我们整个国民经济都伤筋动骨，但是过度救市则是矫枉过正，特别是在一系列救市政策的刺激下，买房的人越来越多，房价越高，流入楼市的资金就越多，甚至有国企将保增长的资金拿来买地，导致 “地王”不断出现，抬高了地价，进而更加推高了房价，导致现在不仅是中低收入阶层买不起房，甚至连中高收入者也开始买不起房。
三问平抑：良好的调控政策还要有效的执行
记者：鉴于楼市的过热增长，国家在2009年末，又出台了一系列的调控政策，比如提高拿地门槛和提高二套房首付等等来平抑房价，但是也有人说国家越调控楼市越疯狂，调控政策来了，有的投资者反而摩拳擦掌，认为这是逢低吸纳的机会。那么您认为这些调控政策会不会对抑制房价的过快增长起到一定的作用?
王圣学：进入21世纪以来，中央政府针对房地产市场进行了多次的宏观调控，但是像今年这样，不仅部委出台文件，中央经济工作会议研究，甚至国务院总理亲自在会见媒体时谈这个话题还不多见。由此可以看出，中央决策层已经意识到了去年以来楼市过快增长给国民经济健康发展和社会安定带来的一些弊病。
这次国家出台政策的核心是打击投资和投机，推进保障房的建设，这可以看作是对2009年一系列矫枉过正政策的弥补。至于说能不能起到应有的作用，我想关键是各级政府能否很好的把中央政府的调控政策执行到位。如果执行不好，必然导致土地供应减少，反而会引起新一轮的上涨。当然从另一个方面来讲也存在这样的忧虑：对于一些大开发商来说，这样的资金开发起来没多大问题;而对于一些中小开发商来说，可能会因为资金问题而拖延开发，甚至因为实力有限，根本就拿不到地。造成既抑制不了囤地，又无法让中小开发商进入的被动局面。所以，我认为要真正抑制囤地行为，最重要的是政府要加强监控力度，加强政策的落实力度。那么要真正抑制住房价，就必须从两个方面入手，一是坚决打击囤地圈地等投机行为，二是加大保障房建设力度，满足不同阶层的住房需求。
四问保障房：让低收入者也能住得起
记者：廉租房和经济适用房，一直被寄希望于成为调控楼市合理健康发展的杠杆，但是从目前来看，这个作用似乎还没有显现出来，您觉得是什么原因?
王圣学：在房地产调控问题上，除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。加大保障房的建设力度，给穷人建廉租房，给中低收入者建经济适用房是政府的责任，遗憾的是，虽然有中央政府的强力推进，各级政府在实际中的一些做法还是不能令人满意，这里面肯定有地方政府自己的利益考量，但是加大保障房的建设实际上对于调节楼市健康发展，缓解中低收入阶层的住房难问题有着重要意义。
一组数字说明，2009年1至10月，西安经济适用房竣工151.15万平方米，完成投资31.5亿元，15919户低收入家庭享受到廉租房租金补贴。预计到2011年底，西安将对全市38800户低收入住房困难家庭做到应保尽保，其中对2.8万余户进行实物分房，对其余约1万户发放租金补贴。保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的：“市场”和“保障”两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。我在新加坡访问时，就觉得人家的“公屋”制度很好，国家建起来专门租给那些有合法身份和雇佣关系的低收入者，保证人人有房住，可是我们在这一块，目前还做得不很到位。不要让所有人都去买房子住，本身就是对楼市价格的一种调控。我对西安的一些城中村做了调查，像南郊的瓦胡同村和三爻村，外来人口的数量相当多，甚至远远超过了本村居民。当这些村子被拆迁以后，本村的村民会得到合理的安置，但是这些十倍二十倍于本村村民的外来人口，他们的住房问题怎么办，这个问题该由谁来考虑，怎么解决?
五问优惠政策：取消正当时
记者：西安购房补贴政策今年元月1日起终止，据了解，截至目前，西安购房补贴政策实施1年多时间内新办房产证8385户(含二手房)，发放购房补贴共计2724万元，您对这个问题怎么看?
王圣学：政府救市出台了一系列政策，但有时候却起到了矫枉过正的作用，事实上，对于许多真正买房的人来说，并不会在乎这么几千块钱的补贴，事实上房产低迷有其大环境，不是简单地减免、补贴就可以解决的。现在看来，实践效果不大好，未起到政府出台的目的。相对于政府的补贴，民众其实更需要来自制度层面的利好，这显然更长远。购房补贴政策的终止其实对真正想买房的人来说意义不是很大，他不会因为补贴几千块钱，而提前或推后买房，但是就政府这一行为来说，取消也是正当时，因为现在的房地产市场不是低迷而是过热，政府应该平抑过热的房价而不是继续采取积极的鼓励政策，不管实际上能否起到作用，至少得释放出这样的信号。记者 贺小巍
六问楼市过热：三大因素共同推高
记者：楼市过热的原因究竟是刚性需求还是投机心理，两者哪个占的比重大一些?王圣学：严格说来是三个因素的共同作用，催热了楼市。首先是刚性需求确实旺盛，其次是有一定的投机和投资，第三就是通胀的压力和预期很大。老百姓不懂经济学，但他会算账，现在人们普遍感觉“票子毛了”，大家在危机感下，要给钱寻出路，在舆论一片看涨声中，受“买涨不买跌”、“今天不买就吃亏”的心理作用影响，投资客开始对通胀有所预期，当手中的钱币变得不可靠时，类似于硬通货的不动产，成为许多投资者规避风险的首选。在市场信心逐渐恢复之后，部分投资客重现楼市，必然在一定程度上助推房价升高，催热楼市。
在上述因素共同作用下，住房需求量激增，从而为商家抬高房价提供了契机。由此也可以看出，房价上涨主要属于人为拉动型而非成本推动型。但是当人们的通胀预期在逐步加重，买房置业形成热潮后，从而也导致市场里投资投机性的成分随之扩大，这样甚至会导致楼市出现泡沫，对行业发展极为不利。引导房地产行业规范、健康、有序发展是当务之急，因此需要通过相关的政策措施来遏制房价疯狂上涨，同时还要温和地保护好这个行业来之不易的发展成果。
七问楼市格局：地产商可以开发地市市场
记者：与西安楼市的火爆相比，各地市的楼市似乎相对平静许多，就像所有人看病都首选大医院一样，大多数人买房也扎堆大城市，您对这个问题怎么看?
王圣学：目前，大的房地产开发商基本上都没有关注过地市的市场，因为相比之下，西安的楼市利润要高很多，在地市一平方米也许只能赚到二三百元，在西安就可能赚到1000元。但是新的政策实施以后，西安等大城市拿地的成本势必要提高很多，对于一些中小房地产开发商来说，不妨进军地市等区域性中心城市的楼盘开发，一方面成本能小一些，另一方面，也可以有效地调节西安楼市的过热现象。
就开发潜力来说，宝鸡、榆林、渭南都是不错的选择，房子未来的升值空间也比较大。因此，大中城市的房地产开发企业应将未来的发展方向转向具有发展潜力的中小城市，甚至是县城等地区，这些地区房地产开发市场广阔，潜力巨大，如果这样一来，全省就可以形成一个比较多样的楼市格局，而不是西安一家独大。
八问何时买房：算好三笔账
记者：目前，大多数人买房还是有从众心理，跟风现象比较严重，有的年轻人甚至认为越早买越好，也不考虑自己的经济实力，搞得最后压力重重，苦不堪言，您认为一般在什么条件下，可以出手买房?
王圣学：买房是有一定标准的，一是看房价收入比。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6:1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6:1，有的地方甚至超过10:1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30%-50%的速度上涨。
二是看个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%—35%。如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。三是看家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。据了解，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。而这又是房价一路高涨的原因。
九问小产权房：规范需要“多赢”策略
记者：对于许多想买房而又没有多少钱的人来说，小产权房是他们无奈之下的选择，但是能不能够长期合法拥有，又成为困扰他们的一个主要问题，您怎么看待这个问题?
王圣学：小产权房一直是个有争论的历史问题，需要谨慎对待。从相关规范举措来看，一方面，未来小产权房不能再游离于政策和管理之外;另一方面，也要看到小产权房毕竟解决了很多人的住房问题，不能简单“一刀切”，规范小产权房需要“多赢”策略。
除了没有产权，房产证办不下来之外，“小产权房”还存在质量无法保证，配套设施不全的问题，同时，对城市规划也造成了破坏。对于那些没有列入城中村改造计划，又没有提交改造审批方案，并严重影响了城市总体发展规划和城市形象的违法项目，应该给予坚决拆除。而对于那些符合城市总体发展规划，又可以改善区域环境风貌的成规模的开发项目，则可以在补办土地出让金、城市配套费用等手续后，在主管部门的监督下补办相关手续。同时可以考虑尽快划定一条时间界限，对超过时间界限以后的违法建设项目予以坚决查处，以防止更多的违法项目冒头。
十问今年走向：不会过冷也不会过热
记者：其实说到底，大家最关心的不是过去发生什么，还是今后将要怎么走，那么根据您的判断，2010年的楼市会怎么走?
王圣学：2010年对于楼市，中央的政策很明确，就是打击投机，加大力度推进保障房建设。但急刹车不如稳制动，2010年房价向上和向下的力量都很强大，向上的力量有：通胀及资产升值预期;稍紧但依然宽松的金融政策;房地产的产业规划执行力差;城市化与人口红利依然强劲等等，但是，中央只是想抑制住过快增长的房价，也绝对不会希望看到大跌的情况，所以相对2009年来说，2010年的楼市应该会有一个相对的平稳期，不涨或者不会大涨，但从短期来看也不会出现大跌的机会，如果这是一个调整期的话，那么希望西安，乃至全省的楼市能够在这一阶段回归理性，平稳健康发展。记者 贺小巍