保八基本实现 又一轮楼市调控杀到？

    专家称楼市政策不会大调，但今年的优惠政策或取消

　　在短短半年内楼市经历了从量价齐涨到量跌价涨的快速转变，目前楼市已到了敏感期，任何风吹草动都有可能带来变数。年底是政府决定明年施政政策的关键时期，国家会否推出新的楼市调控政策近期受到社会各界的关注。业内人士分析，短期内房地产政策不会大调，微调难以避免，而去年出台的优惠政策在今年底到期后，明年不再继续的可能性很大。

“保八”在望，楼市有调控风险

　　受今年国家GDP增长“保八”目标的影响，房地产行业今年的发展环境可谓顺风顺水，开发商享受到各种优惠政策，不少开发商表示，今年开发贷款审批容易多了，融资环境也比去年好。在二手楼市方面，营业税的利好政策促使买家出手，成交放量。

　　不过，好日子似乎快到头了。近期多家经济研究机构预测今年中国GDP“保八”任务已经基本完成，通胀的压力逐步形成，国家调整宏观经济政策的可能性逐渐加大，再加上高楼价让普通购房者叫苦不迭，针对房地产的调控呼声越来越大。10月9日，国土部智囊机构——中国土地勘测规划院发布了题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告，指出“9月份以来出现的‘价涨量跌’可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。”

　　不少业内人士认为，一旦“保八”成为事实，金融危机前匆促结束的房地产调控很可能卷土重来，如二套房贷政策收紧、房地产融资的监管变严格。广州楼市专家韩世同分析表示，楼价的快速上涨是政策的调控先兆，至少一些今年底到期的优惠政策明年将不会再有。

二套房贷和利率仍是调控杀手锏

　　据悉，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多截至今年12月31日。此外，二套房贷、房地产开发贷款等政策也在年底有明显收紧迹象。特别是二套房政策方面，北京市银监局发出了从9月1日起执行的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》；上海银监局在10月10日下发通知强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”；10月10日，南京市全面收紧了住房公积金政策，出台三项公积金贷款新政。国庆长假刚过，深圳等一些城市也相继传出政策收紧的消息。目前，上海多家商业银行内部流传一则消息，七折优惠房贷利率可能从明年1月起叫停，政策最早有望在11月份公布。

　　记者了解到，目前广州二套房贷政策执行相对前三季度严格了许多。 建设银行(行情 股吧)目前严格按照银监局的规定执行二套房贷款政策，首付需四成，利率为基准利率的1.1倍。而工行、农行、兴业、 华夏银行(行情 股吧)仍可首付三成，工行和华夏银行在利率方面就没有任何优惠，甚至要上浮10%，而兴业和农行则表示利率可以有15%的优惠； 交通银行(行情 股吧)则要首付四成，但利率最多可以下浮25%。

　　广州楼市专家邓浩志分析认为，如果出台调控楼市的新政，最有效、起决定性作用的还是二套房贷和利率政策。他表示，随着明年国家的货币刺激政策逐步退出，热钱将大大减少，明年开发商的资金流量也会收缩，一旦二套房贷收紧，有可能使楼市产生180度的转变。“目前市场上的投资、投机需求都要依靠低门槛的二套房贷政策，收紧二套房贷将使房地产的投资价值降低，预计将减少市场上超过一半的购房需求。”邓浩志认为。广州楼市专家韩世同对此表示赞同，他认为：政府的二套房政策对楼市走势具有决定性影响，明年楼市走势将视政府在二套房贷政策方面有何变化而定。

　　不过，明年广州将举办亚运会，将为广州楼市带来利好，可能与调控政策形成对冲效应。“因为要举办亚运会，政府对旧城改造的力度加大，城市形象也将有所改变。”邓浩志说，为迎接亚运会，广州的市政环境会有所改善，这将提高广州城市的品牌价值，也会提升广州房地产的性价比优势。

年底出台新政策的可能性不大

　　尽管楼价上涨迅速，但宏观经济是否已真正走出困境还有待观察，这也推迟房地产调控到来的时间表。政府部门已多次表示要维持宽松的货币政策，以保证经济的持续复苏，面对对经济增长有巨大拉动作用的房地产行业，调控之手恐将难以落下。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩日前表示：“在住宅价格和租金双双上涨的时候，写字楼租金反而跌了，这在一定程度上说明实体经济还没有完全复苏。为了保证经济的增速，相关部门不可能轻易出台楼市宏观调控政策。可以肯定的是，未来几个月内，政策都不会有太大变化，即使有政策出台，也只能是微调。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一也说，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。

　　不过，广州楼市专家邓浩志认为，楼市正处于十字路口，国家刺激经济增长的政策在今年底才到期，新的调整政策可能要到明年才会推出，但开发商和投资者都应提前做好应对调整的准备。

楼市政策四大变数

利率调整

出台可能性：**

　　作为对房地产有着巨大影响的利率政策，虽然受金融危机影响久未调整，但由于受到经济回暖和通胀压力，加息的压力开始出现。今年1-8月，我国新增人民币贷款高达8.15万亿元。高额信贷在支持经济回升的同时，也引发部分经济学家对通胀的担忧。央行此前多次表示，要继续落实适度宽松的货币政策并根据国内外经济走势和物价变化进行动态微调。

　　不过，由于担心经济回暖的形势尚未稳固，国家已经多次表态将维持现在的货币政策，近期调整利率的可能性不大。

二套房贷收紧

出台可能性：*****

　　今年9月全国楼价继续在高位运行，过低的融资成本导致房地产市场投资气氛浓厚。在此背景下，广州、北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收缩程度不一，但从紧之风已悄然刮起。

　　银监会10月21日发布消息，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行二套房贷政策不动摇。在广州不少银行，二套房贷政策有所收紧，一些投资者开始选择退市。

营业税优惠取消

出台可能性：*****

　　营业税是二手房交易费用中最大的一部分，2006年，国家规定普通住房房产证年限超过五年才可以减免营业税，导致交易量大幅下降；去年年底，广东出台救市十五条新政，其中规定房产证年限在两年以上的普通住房都可以减免营业税，直接导致广东二手楼市回暖。这一政策大限即将在年底到来，业内人士分析，不少二手房买卖将在今年最后一两个月内集中放量，明年取消该优惠后，二手楼成交量可能会受到严重打击。

市中心土地供应放量

出台可能性：****

　　近两年政府集中进行旧城改造工作，给开发商带来了许多机会。城中村旧城改造将大大增加市中心的土地供应量，缓解老城区的供应紧张局面。对于明年的整体推地情况，专家认为政府会根据市场环境来决定，总量预计与今年接近，但市中心土地供应所占比例会出现大幅增加。

特别关注

开发商称资金充裕无惧调控

　　对于可能面临的政策压力，有开发商人士向记者表示并不担心。该人士认为，经过这几年的市场变化，开发商适应市场起伏的能力明显增强了，加上现在开发商的资金压力并不大，相信能挺过新的调整风险。

　　由于资金充裕，广州不少楼盘放缓了销售速度。一些出货快的楼盘销售负责人甚至被老板指责卖得太快，价格不够高。海珠区某公寓项目负责人告诉记者，国庆后该盘销售速度一度放慢，但他们完全不担心，现在市场上供应并不多，开发商资金足，慢慢卖。

　　某开发商人士说，政策调控的可能性不是没有，就是调控最严的2007年到2008年，也没有什么开发商因此死掉，现在有国家依靠房地产保经济增长的大环境，更不用担心政策调控了。